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不動産賃貸業の法人成り
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解説

 ビルやアパート等の不動産賃貸業を営む個人が、法人成りにより賃貸業を法人に移管する場合、通常、その物件を法人に譲渡する必要があります。
            
 この場合、取得した法人に不動産取得税や登録免許税の取得コストがかかります。また、古くから所有している土地を譲渡すれば、個人での譲渡所得税負担がかなり重くなるケースも考えられ、法人化の段階でのコストが大きすぎるという問題があります。
            
 このようなケースでは、譲渡するのは建物だけとし、土地は個人所有のままで法人に賃貸する形態を取ることを検討します。
 ただし、通常の土地賃借によれば多額の権利金あるいは地代を支払うことになり、収受する個人側の税負担が大きく、法人成りのメリットがありません。ですので「無償返還の届出」制度を利用して低い地代により賃借できる方法を検討します。
            
無償返還の届出制度

1)通常の権利金の収受をせず、相当の地代も収受しない条件であっても
2)当事者間において、その土地を将来無償で返還することを約し
3)所定の届出書を遅滞なく所轄の税務署に届出した場合には
4)権利金の認定課税は行わない とするものです。
            
ポイント

1)土地の移転が不要となり、取得コスト・譲渡コストがかからない。
 
2)土地の固定資産税を賄い、適当な利益が出る程度の地代で賃借することで、個人に税負担なく、法人成りのメリットを享受できる。
 
3)相当程度の利益となる地代水準であれば、相続時の小規模宅地等評価減の対象にもなる。
            
注意点

1)届出なしで権利金収受ない場合、権利金の認定課税等の処置あり。
2)個人が消費税の課税事業者である場合、建物譲渡が消費税の課税対象になります(ただし法人側で仕入税額控除可能な場合あり)
            
関連・・・法人成りの節税効果  設備投資と消費税

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